Le mot « faculté de rachat » est apparu en 2009 avec la loi sur l'immobilier pour remplacer le terme réméré. Malgré cela, les acteurs du secteur continuent à utiliser l'ancien terme. La vente à réméré est une véritable transaction immobilière qui permet d'obtenir un financement en utilisant son patrimoine immobilier. Découvrez les principes de cette opération dans cet article !
Le principe de la vente avec faculté de rachat est un contrat de vente dans lequel le vendeur s'engage à vendre le bien à un prix réduit en stipulant qu'il a le droit de racheter le bien à une date ultérieure. Ce type de vente se fait généralement à un prix compris entre 60 et 75% de la valeur réelle du bien telle que définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. L'article 1659 stipule que "Le droit de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien qu'il a vendu pour un prix certain et des frais supplémentaires, pendant un temps déterminé". En d'autres termes, ce type de vente permet au propriétaire de vendre temporairement sa maison à un acheteur tout en conservant une option de rachat à un prix convenu. La particularité de l'acte de vente est de contenir une clause de rachat précisant le prix de rachat, ainsi qu'une convention d'occupation autorisant l'acheteur à rester dans les lieux en tant que locataire. Cette option peut être bénéfique pour ceux qui cherchent à vendre leur bien rapidement tout en ayant la possibilité de le racheter ultérieurement.
La vente à réméré s'adresse principalement aux personnes surendettées qui ne peuvent plus obtenir de crédit bancaire. Le but de ce type de vente est de rembourser tous les prêts du vendeur et donc de supprimer son fichage bancaire. Le vendeur peut alors contracter à nouveau un prêt auprès de la banque pour racheter le bien au prix initialement convenu. Si votre situation économique actuelle le permet, vous rachetez le bien au prix convenu. Dans le cas contraire, vous le vendez et recevez la différence entre le produit de la vente et le prix de rachat. En procédant ainsi, vous évitez de mettre votre bien aux enchères, où il aurait très probablement été vendu à un prix nettement inférieur.
La vente à réméré se déroule en trois étapes : Étape 1 : La vente du bien immobilier
Dans une vente avec faculté de rachat, la première étape est la vente du bien. L'acheteur et le vendeur doivent signer un contrat de vente devant un notaire. Tous les coûts associés à ces services sont à la charge de l'acheteur. Toutefois, contrairement à une vente classique, l'acheteur n'a pas encore la pleine propriété du bien. Au contraire, le vendeur conserve un "droit de rachat", qui lui donne la possibilité de récupérer la propriété du bien dans un certain délai. Si le vendeur n'exerce pas son droit de rachat dans ce délai, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien.
Étape 2 : Le rétablissement budgétaireLa deuxième étape d'une vente à réméré est le recouvrement budgétaire. Il s'agit pour le vendeur de rembourser ses dettes avec le produit de la vente. Cela lui permet d'avoir une situation financière plus saine grâce aux liquidités générées par la transaction. Il peut également se libérer de ses interdictions bancaires. Pendant ce temps, le vendeur a le droit de continuer à occuper son bien. Ce droit se fait par le biais d'un contrat d'occupation des lieux. Cela le protège de l'expulsion et empêche la vente de la propriété. Cependant, il doit payer des indemnités d'occupation pendant cette période. Grâce à cela, il peut conserver sa maison et avoir une situation financière plus stable.
Étape 3 : Le rachat du bien immobilier (réméré)La dernière étape de la vente à réméré est le rachat du bien. Elle est possible pendant une période de plusieurs mois et est précisée dans un contrat de vente entre le vendeur et l'acheteur. L'acte précise le prix du bien et le montant dépensé par le réméré ainsi que la marge accordée pendant la commercialisation. Il précise également l'acompte qui a été préalablement déposé chez le notaire au moment de la vente. Ce dernier est le montant après déduction des frais de notaire facturés à l'acheteur.
Le délai de la faculté de rachat est une période contractuellement convenue pendant laquelle le vendeur peut récupérer la propriété au prix initialement convenu dans le contrat de vente. Elle dure généralement entre deux et cinq ans, mais sa durée ne peut en aucun cas dépasser cinq ans comme le stipule l'article 1660 du Code civil. Il est obligatoire que le vendeur respecte les délais d'exercice de son droit de réméré, faute de quoi il risque de perdre tout droit sur le bien vendu, selon l'article 1662 du Code civil. En d'autres termes, si le vendeur ne récupère pas la propriété du bien dans le délai convenu, il renonce définitivement à tout droit sur ce bien.
Si le vendeur décide de racheter le bien, il doit contracter un nouveau prêt bancaire pour financer l'achat. Le vendeur peut également utiliser les fonds provenant de la vente pour faire un investissement professionnel. Si tout se passe bien, il peut utiliser ses gains pour racheter la propriété. Par ailleurs, si le vendeur ne pourra pas racheter le bien, il peut demander à l'acheteur de le mettre en vente conventionnelle. Dans ce cas, le bien est vendu à sa valeur vénale (valeur réelle) et le produit de la vente est versé conformément aux termes du contrat de vente initial. Le notaire paie à l'acheteur le prix d'achat moins les frais et les coûts, puis verse la différence au vendeur en réméré.
Comme expliqué précédemment, une vente avec droit de rachat est une vente où le vendeur a vendu son bien à un prix réduit, souvent entre 60 et 75 % de sa valeur réelle, mais avec l'accord qu'il peut le racheter dans un certain délai, et à un prix convenu à l'avance. Le vendeur bénéficie ainsi d'une certaine sécurité financière, car il sait qu'il pourra racheter son bien si sa situation change. Cependant, le vendeur risque également de subir une perte financière s'il n'exerce pas son droit de rachat. En effet, si le vendeur ne respecte pas les règles convenues dans le contrat de réméré, il risque de perdre son droit de rachat. Cela signifie qu'il aurait vendu son bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle.
Dans une vente avec droit de rachat, l'acquéreur offre au vendeur la possibilité de racheter le bien dans un délai déterminé. Si le vendeur choisit d'exercer cette option, il peut soit racheter le bien, soit demander une vente conventionnelle à un tiers.
Si le vendeur décide de racheter le bien, il devra payer le prix de cette opération qui sera fixé au début de l'accord. Le prix de vente initial, les frais d'acte, l'indemnité d'immobilisation, les taxes et les frais d'entretien ou de réparation seront tous inclus. En d'autres termes, il doit rembourser tout ce que l'acheteur a investi dans le bien, plus les frais supplémentaires qu'il a accumulés.
Le vendeur peut demander à l'acheteur de mettre le bien en vente conventionnelle s'il sait qu'il ne pourra pas le racheter. Dans ce cas, le bien est mis en vente à sa valeur vénale et le notaire verse les fonds en priorité à l'acheteur du bien, à hauteur du prix auquel il a acheté le bien ainsi que les frais. Le reste du montant est versé au vendeur du bien en réméré.
La clause de rachat peut être invalidée pour plusieurs raisons, la première étant que le droit de rachat est arrivé à échéance. C'est important de connaître cette date au préalable afin d'éviter toute pénalité. Il est également possible que le vendeur ne respecte pas certaines clauses du contrat de vente à réméré, comme le non-paiement de l'indemnité d'occupation ou la détérioration du bien. Ces manquements peuvent entraîner la suspension de son droit de rachat et, à terme, la perte de la possession du bien.
Par conséquent, il est important de connaître toutes les conditions qui pourraient entraîner la suspension du droit de rachat avant de conclure la transaction.
Les ventes avec faculté de rachat sont imposées de la même manière que les ventes immobilières ordinaires.
Les frais de notaire pour une vente avec droit de rachat sont généralement les mêmes que pour une vente classique, soit de 7 à 8% si l'acheteur est un particulier, ou de 2 à 3% si l'acheteur est un professionnel. Les frais de notaire comprennent les droits d'enregistrement, la taxe d'enregistrement foncier, les débours et les honoraires du notaire. Ils sont payés par l'acheteur ou le vendeur en fonction des conditions choisies.
Comme pour une vente classique, la vente d'un bien à réméré est soumise à l'impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières. La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat. Toutefois, certaines exceptions sont possibles lorsque le prix de vente est destiné à l'achat d'une résidence principale dans un délai de deux ans, ou la vente concerne directement une résidence principale. Dans ces cas, le vendeur peut être exonéré de l'impôt sur les plus-values. Par contre, les prélèvements sociaux peuvent s'appliquer si la durée de détention est inférieure à 30 ans. À noter que si le vendeur exerce son droit de rachat, le contrat de vente est officiellement annulé (clause résolutoire). Il peut alors se faire rembourser le montant de l'impôt sur les plus-values payé lors de la vente.